上得山多终遇虎，夜路走多了撞见鬼，草地趟多了难免遇到短腿伦。
哦不对， 是地块探多了遇到蛇 ！
(资料图)
这几天，我都在跑第二批宅地当中的几个重要宅地，比如世界大观地块、上涌果树公园北侧地块、吉山仓地块，以及广汕二路地块。
真系黑仔，世界大观被保安赶，然后前两天在 广汕二路地块遇到蛇落荒而逃 ……
盖因几年前被竹叶青咬过，去医院打了蛇毒血清才捡回小命。此后一朝被蛇咬，十年怕黄鳝。
下面聊聊我们对广汕二路的实探。
20分钟科学城核心区，40分钟珠城
广汕二路地块的区位，算可以吧。
其 地处天河智慧城 ，广汕二路以南，公坑顶以北。
交通上，位于 地铁6号线高塘石站东侧800米，步行时间10分钟左右 。
乘坐6号线到天河客运站换乘3号线9站到体育西，10站到珠江新城，大概耗时30来分钟。
△来源：广州地铁官网
当然去往黄埔也很方便，1站到黄陂，4站到苏元，科学城核心区。
毕竟， 东向距离黄埔区只有短短的500米左右 。
自驾方面，地块紧挨 广汕二路 ，东侧500米有 广连高速 （在建） 出入口，去龙洞、天河北、科学城等地，相当方便。
△广汕二路及在建广连高速
从航拍图可以直观看到， 地块旁边以及西、北两个方向，都没有什么像样的住宅，放眼望去尽是城中村 。
△地块西侧
△地块北侧
也可以看看视频：
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只有广连高速以西有大量住宅。比如华标峰湖御境、天鹿花园、雅居乐富春山居、广府壹号、保利翔龙天汇等等。
△地块东侧
但广连高速以西，属于黄埔区。
黄陂的楼盘应该有不少读者去看过吧，销售他们都会特别说明，“我们这里有很多来自智慧城的客户 （码农） ”。
黄陂，已经成了智慧城的“后花园” 。
智慧城搬砖赚钱，隔壁黄陂买房安家 。钱都在黄陂花掉了，一分没留给天河智慧城。
△地块周边生态环境不错
亲兄弟也要明算账，这样换谁都按捺不住啊。
不过也没办法，谁让天河柯木塱至龙洞一带一个新盘都没有呢！周边最近的天河二手楼盘也要去到三公里之外。
所以，4月天河 将原本规划区第二人民医院的广汕二路地块，调整成了二类居住用地 。
也正因如此， 广汕二路这块地也备受市场期待 。
从地块周边条件来看，地块较大可能是走刚需刚改路线。
天河两字，含金量不低。当柯木塱一带有了新盘，怎么也能从黄陂片区抢回一部分购买力。
我见过最多杂草的地块，还有蛇！
为了真实了解地块素质，当然不能只靠小飞机，还要靠双腿。
地块大门紧闭，只能从其他地方想办法进入内部。
沿着地块西侧围墙走了一下，可以看到内部杂草太多了，还很高，目测有2米。
这里要翻进去很容易，但是太近保安室了，不想被赶。
继续往里走， 一条村道将地块分成两部分 。道路的尽头是一小片高塘石村民居。
估计地块出让后，这条村道要保留并升级。
左侧小地块被人扭掉了部分铁皮，可以出入。
可以看到 小地块深入山坳，离山很近，苍翠绵延，生态更好 。
相当幽静，最大的声音是清脆的鸟鸣。但也有低沉的车流噪声无法避免，倒是不大，能听到一点。
不过， 高压线也太近了，非常碍眼 。
我用小飞机测了一下，大概只有 30米 左右。
沿着围墙继续转，终于在山脚下找到一处没围蔽起来的大缺口，顺利进入了大地块内部。
杂草很多，密密麻麻，我穿的还不是长裤，这么走进去真有点慌。
少量未拆建筑荒废已久，树木杂草都长到屋里去了。地块上的一些水泥地块都长满了草。
之前的肉联厂，对植树似乎很有兴趣， 树木挺多的 。有几棵树还倒了下来，但依旧顽强存活着。
某处原本是水泥地面，如今长了好些落地生根，以及太阳花。这两个玩意的生命力真够厉害的。
杂草太多了 ，很多地方不敢去，怕有脏东西。
就这么走了十几分钟，脚裸似乎被蚂蚁还是什么咬过，有点痛。还是赶紧出去吧，不晃悠了。
捡了一条木棍，一路往外走一路扫荡两边的杂草。
怕什么来什么，即将出缺口的时候草丛一阵轻微晃动， 窜过一条蛇 ，应该是菜花蛇。
被竹叶青蛇咬过，对这玩意实在有阴影。没敢逗留，我迅速冲了出去。
探地无数次，第一次看到杂草这么多的，也是第一次这么刺激的。惹不起，我滚～
△地块西侧有墓地
园区多，但配套不足
从地块出来，接着走了一下周边。
广汕二路两边都是汽修一类的维修或五金店， 少有生活配套 。
倒是有些小商超，以及高塘石综合市场。太远的地方没去，附近就是这样了。
查了一下， 好点的商业配套，要去到龙洞或者隔壁黄埔 。
学校也挺远的 ，高塘石小学，在一公里外，需要过马路。不过，4月的调规将现状高塘石小学转为中小学用地。
另外，柯木塱、高塘石，甚至龙洞、渔沙坦一带，都没有什么像样的医院，只有社区医院。
地块也不是没有优势， 距离上班地近 ，就是其中之一。
△天河软件园柯木塱园区
步行到天河软件园柯木塱园区只有区区几百米 。
一条高普路，遍布办公楼及创意园。
正当我走完周边回到地块大门时，意外看到大门打开走出五六个人，还有两台车。
莫非是哪个开发商提前熟悉地块 ？偷偷拍了一张照片，有认识的吗 ？
周边几乎没有商品房，地块将填补空白
我估计，即将上线的广汕二路地块， 流拍可能性不大 ，除非起拍价太高无利可图。
毕竟， 这里未曾开发过商品房。在广汕二路地块之前，这里没有出让过居住用地。
其他优势还有：
一、地段可以， 智慧城+科学城双城之上 ；
二、交通便利， 800米地铁6号线高塘石站 ，自驾有广汕二路+广连高速；
三、 自然环境好 ，南北都有山；
四、 片区缺货n年，存在着不少的购房需求 。
当然了，地块也存在问题：
一、 城市界面一般 ，高塘石村，还有高压线；
二、广汕二路车流不小，存在一定的噪声影响；
△广汕二路
三、地块无商业， 配套基本靠蹭要等 ；
四、 教育资源一般 ，中小学地块（现状高塘石小学）在一公里外，接送麻烦；
五、因为火炉山的阻隔， 与天河核心区的联系松散 。
△地块与高压线
旧改基本没有指望，周期太长了，利益纠缠复杂，短期内很难有新一步的进展。
这也意味着， 在未来相当长一段时间里，片区的面貌与配套都不会有大的变化 。
好消息是， 火炉山隧道贯通在即 ，高塘石、柯木塱一带前往珠江新城、金融城、琶洲方便不少。
总结，广汕二路地块非热门地段，配套靠蹭靠等，十有八九是定位刚需或刚改。
天河太多千万级以上的豪宅，低门槛新盘不多，需要一个 刚需福地 。
至于起拍价，估计会 参考近年黄陂的宅地地价以及附近房价 。
最高的时候，黄陂宅地 2.72万/平 。
因为地块附近没有天河的楼盘，房价只能参考黄陂一带的一手楼。
△保利翔龙天汇
目前，黄陂片区一手房，如保利翔龙天汇（ 4.2-4.6万/平 ）、振业天成（ 4.2-4.7万/平 ）、中铁建花语天宸（ 4.6-5万/平 ）。
一般来说，天河二字比黄埔值钱一点，未来广汕二路地块项目大概率 5.5万+ 。
但是，能掏得起5万+/平的客群，愿不愿意接受这样一个美中不足的项目，还有待考量。
特别是在隔壁城市界面更优的黄陂片区的衬托下。
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